НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В ГРЕЦИИ

Сегодня при покупке любой недвижимости в Греции установлен обязательный к уплате налог на переход прав собственности в виде двух ставок:

На объекты первичного рынка недвижимости, имеющие разрешение на строительство, выданное до 1 января 2006, а также на объекты вторичного рынка жилья независимо от даты выдачи разрешения на строительство 3,09% (вместо 10% как это было до 1 января 2014 года);

В случае если разрешение на строительство выдано после 1 января 2006года 23% .

Для иностранного приобретателя, чтобы быть идентифицированным греческими финансовыми органами, необходимо иметь персональный Налоговый регистрационный номер (AFM). Присвоение AFM сопровождается приобретением ограниченной налоговой ответственности (в основном в отношении налога на имущество). Иностранные покупатели должны запрашивать и получать Налоговый регистрационный номер в иностранном отделе местной Налоговой инспекции (D0Y Katoikon Exoterikou).Обязательства по уплате налогов касаются в основном налога на передачу недвижимости (НПН) — Real Estate Transfer Tax, затраты на который несет покупатель.

Ставка НПН в настоящее время установлена в размере:

  • 9% при стоимости имущества до 15 тыс. евро ;

  • 11% при стоимости выше 15 тыс.евро ;

  • В областях, где отсутствуют пожарные команды, ставки составляют: 7% — 9%.

С 1 января 2014 года в Греции принят закон о новом едином налоге (ΕΝ.Φ.Ι.Α).

После приобретения недвижимости владелец ежегодно оплачивает единый налог. Новый единый налог взимается с объектов, находящейся в собственности как физических, так и юридических лиц, а также с участков и земельных наделов ферм. В случае совместного владения, оплата налога пропорциональна доле каждого из владельцев имущества. Владелец недвижимости имеет возможность определить размер налога на сайте налоговой инспекции, используя индивидуальный код.

Посредствам нового налога облагаются следующие права на собственность:

— индивидуальная собственность,

— долевая собственность,

— общая совместная собственность,

— владение на правах аренды (приобретенное право на пользование жилым имуществом на длительный срок) и др.

Новый сбор так же налагается на такие категории объектов, как парковки в строениях, закрытые стоянки, вспомогательные помещения, а также бассейны.

Единый налог на недвижимость состоит из основного и дополнительного.

Ежегодный налог на недвижимость зависит от оценки недвижимости налоговыми органами:

  • Если оценочная стоимость объекта недвижимости ниже 243.000 евро, то объект налогом не облагается.

  • Если оценочная стоимость объекта выше 243 000 евро на 50.000 евро, например: составляет 293.000 евро,то налог на недвижимость составляет 3% от 50.000 евро, то есть 1500 евро в год.

  • Если оценочная стоимость объекта выше 243.000 евро на 100 000 евро,  например, составляет 343.000 евро, то ежегодный налог будет: 4%  от 100.000 евро, что составит 4000 евро.

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ГРЕЦИИ

  • контракт купли-продажи греческой недвижимости должен быть удостоверен нотариусом;

  • перед совершением сделки покупатель должен получить налоговый регистрационный номер в местных налоговых органах;

  • перед совершением сделки покупатель должен оплатить налог на передачу недвижимости и представить нотариусу подтверждение оплаты;

  • для совершения сделки стороны должны представить все необходимые документы нотариусу и заключить контракт в его присутствии;

  • контракт составляется нотариусом только на греческом языке и должен быть устно переведен на русский слово в слово при его заключении;

  • заключение контракта у нотариуса может быть совершено сторонами самостоятельно или представителями по доверенностям, выпущенным и оформленным в соответствии с общеевропейскими правилами;

  • процедура завершается регистрацией нового титула недвижимости в государственном реестре залогового кредитования или в государственном земельном реестре.

Участие адвоката.

По действующему греческому законодательству участие греческого адвоката в заключение сделки купли-продажи недвижимости путем заключения соответствующего договора обязательно для покупателя и продавца, если стоимость объекта больше 30 тыс.евро для объектов в области Афин и 12 тыс.евро для всех других частей Греции.

Адвокат совместно с нотариусом готовит и согласует контракт купли-продажи, оказывает услуги в отношении обязательного присутствия при подписании контракта, а также может консультировать своего доверителя по всем юридическим аспектам сделки. Оплата услуг адвокатов свободно согласуется с доверителем с учетом минимального вознаграждения, регулируемого Кодексом греческих адвокатов. В диапазоне стоимости недвижимого имущества до 44.000 евро — минимальное вознаграждение установлено в 1%; между 44.000 и 1, 467.000 евро стоимости — 0,5 %; при большей стоимости — 0,4 %. При этом 35% вознаграждения адвоката удерживается соответствующей коллегией адвокатов. Вознаграждение обычно уплачивается до заключения сделки у Нотариуса и покрывает только подготовку контракта и услуги в отношении обязательного присутствия адвоката при его подписании у нотариуса. Услуги по фактическому и юридическому поиску, анализу и иным юридическим аспектам сделки, в зависимости от ее особенности и сложности, согласуются и оплачиваются дополнительно.
Комплексная проверка. 

Наиболее важным действием адвоката является комплексная проверка в отношении объекта недвижимости.

  • Проверка юридической чистоты производится путем поиска в земельных и залоговых реестрах на предмет принадлежности титула недвижимости продавцу, а также отсутствия исков, залогов, запретов и иных требований, приводящих к обременениям объекта недвижимости. Проверка должна быть полной и доходить до момента рождения объекта в юридическом смысле, а также тщательной, так как указанные реестры обычно находятся в архаичном бумажном состоянии. Если проверка показала добросовестное владение продавцом объекта в течение срока, по крайней мере, 20 лет, он получает права так называемого «подлинного собственника».

  • Проверка «природоохранной чистоты» объекта осуществляется путем запросов в соответствующие органы на предмет отсутствия ограничений или запретов лесного, ландшафтного, археологического, морского и любого иного природоохранного характера.

  • Проверка «налоговой чистоты» продавца производится путем запросов в налоговые органы на предмет отсутствия налоговых долгов и иных налоговых обязательств.

  • Проверка «гражданской чистоты» покупателя производится путем запросов в соответствующую префектуру (для граждан ЕС) или в Министерство обороны (для граждан стран не ЕС) на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев. Это главный подводный юридический камень при покупке недвижимости в Греции. Есть районы (пограничные), где получить разрешение на приобретение греческой недвижимости весьма проблематично особенно для российских покупателей, т.к. Россия не входит в Евросоюз. К таким районам относится, к сожалению, северно-восточная Греция, которую облюбовали россияне для летнего отдыха — Халкидики, а также множество популярных среди туристов островов, в том числе известные острова Корфу и Крит. Это не означает, что разрешение на покупку недвижимости в пограничных районах получить невозможно, но есть проблемы и время получения подобного разрешения может достигать до полугода. Поэтому рекомендуем выбирать районы, где разрешение от военного греческого ведомства получать не надо — таких районов в Греции большая часть, это все не пограничные, а внутренние районы Греции: Аттика, Пелопоннес и другие.

Участие русскоязычного адвоката в процессе подготовки  и  проведения сделки купли-продажи недвижимости является гарантией адекватного воспроизведения юридического содержания всей сделки в привычной для русскоязычного клиента языковой форме. 

Покупателю недвижимости для совершения сделки купли-продажи на территории Греции, после того как объект недвижимости выбран и осмотрен им лично, необходимо осуществить  следующее:

  • — резервирование выбранного объекта;

  • — подключение адвоката для проведения сделки купли-продажи недвижимости;

  • — комплексная проверка объекта недвижимости адвокатом на юридическую чистоту владения недвижимостью продавцом;

  • — внесение предоплаты и подписание  предварительного частного или нотариального договора между покупателем и продавцом в адвокатском сопровождении сторон, в котором определяется реальная коммерческая стоимость объекта недвижимости, а также штрафные санкции на случай не подписания окончательного нотариального договора купли–продажи недвижимости (заключение предварительного договора требуется только в случае достаточной отдаленности даты основного договора купли-продажи);

  • — получение индивидуального налогового номера (АФМ) в налоговой инспекции;

  • — подготовка адвокатом и согласование с нотариусом контракта купли-продажи;

  • — открытие счета в греческом банке для перечисления и легализации денежных средств для оплаты выбранного объекта;

  • — оплата налога на передачу недвижимости;

  • — нотариальное оформление договора купли-продажи объекта недвижимости на передачу права собственности в адвокатском сопровождении сторон;

  • — регистрация на право владения объектом недвижимости в Национальном Земельном Реестре.